जमीन एनए कशी करायची?

जमिनीचा खरेदी -विक्रीचा व्यवहार करताना आपण बऱ्याच वेळा एनए हा शब्द ऐकत असतो. कोणत्याही जमिनीवर शेतीशिवाय कोणताही उद्योग किंवा प्रकल्प उभारायचा असल्यास ती जमीन एनए असणे गरजेचे असते. कारण जी जमीन एनए नसते ती सर्व जागा शेतजमीन म्हणून ग्राह्य धरली जाते.  राज्यामध्ये राहण्यासाठी, वाढते उद्योगधंदे उभारणी करण्यासाठी मोठ्या प्रमाणात जागेची मागणी आहे. जर शेतजमिनीमध्ये तुम्हाला या प्रकारचे उद्योग करायचे असेल तर राज्याच्या नियमानुसार करता येत नाही तर त्यासाठी शेत जमिनीचा एनए (Non Agricultural land NA) करावा लागतो. आज आपण एनए (Non Agricultural land) कसा करतो हे पाहणार आहे.

एनए जमीन म्हणजे काय?

 महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1969 नुसार शेतजमिनीचा वापर इतर कोणत्याच विकास कामाकरिता येत नाही. त्यासाठी राज्य शासनाची परवानगी घ्यावी लागते. सर्वसाधारणपणे जमिनीचा वापर शेतीसाठी केला जातो. पण जमिनीचा वापर बिगरशेतीसाठी म्हणजे औद्योगिक, वाणिज्य किंवा निवासी कारणासाठी करायचा असेल तर त्यासाठी कायदेशीर परवानगी घ्यावी लागते. या प्रक्रियेला म्हणजे शेतीच्या जमिनीचं बिगरशेतीमध्ये रुपांतर करण्याच्या प्रक्रियेला एनए (Non Agricultural land) असं म्हणतात. यालाच नॉन अग्रीकल्चर (Non Agricultural land) किंवा अकृषिक असंही म्हणतात. या रुपांतरणच्या प्रक्रियेसाठी ठरावीक रुपांतरण कर आकारला जातो.

जमीन एनए करण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे

• जिल्हाधिकारी कार्यालयात मिळणारा फॉर्म भरून त्यावर कोर्टाची 5 रुपयांचा स्टॅम्प.
• जमिनीचा 7/12 च्या उताऱ्याचा 5 प्रति.
• जमिनीचा फेरफार उतारा.
• जर तुमच्या जमिनीचे महसूल विभागाकडे कोणतेही रेकॉर्ड  उपलब्ध नसेल तर  महसूल अधिकारी (तलाठी किंवा तसीलदार) यांच्याकडून जमिनीचे कोणतेही कागदपत्रे उपलब्ध नसल्याचे प्रमाणपत्र घेणे.
• जमिनीचा 8 अ चा  उतारा.
• तालुका जमीन रेकॉर्ड कार्यालयाने दिलेला जमिनीचा  नकाशा.
• जर इमारतीसाठी एनए करायचे असेल तर  बिल्डिंग प्लॅनच्या 8 प्रती.
• जर जमीन कोणत्याही प्रकल्पाच्या आड येत  नाही याची खातरजमा करण्यासाठी चालू  7/12 उतारा.
• जर तुमची जमीन राज्य महामार्ग, राष्ट्रीय महामार्ग, जलदगती महामार्ग यामध्ये येत असेल तर राज्य महामार्ग प्राधिकरण, राष्ट्रीय महामार्ग प्राधिकरण, जलदगती महामार्ग प्राधिकरण यांच्याकडून ना हरकत प्रमाणपत्र घेणे.
• जर तुम्ही ग्रामीण भागात असाल  तर ग्राम पंचायतीचे ना हरकत प्रमाणपत्र, जर शहरी भागात असाल तर महापालिका किंवा शहरी स्वराज्य संस्थेचे प्रमाणपत्र.
• जर जमीन बॉंम्बे वहिवाट आणि शेती कायदा 1948 अंतर्गत असेल तर एनएसाठी परवानगी 43/63 नुसार मिळेल.
• जमिनीवर गाव पातळीवरील शेतकरी सहकारी विकास सोसायटीकडून कोणतेही कर्ज किंवा भरणा नाही हे प्रमाणपत्र आवश्यक.

जमिनीचे एनए  करताना सरकारला भरावा लागणारा कर

1.  जर  शेत जमिनीचे  रहिवासी जमिनीत रूपांतर करायचे असेल तर रेडी रेकनर (Ready Reckoner) (सरकारने ठरवलेला भाव) नुसार जमिनीच्या 50 टक्के कर भरावा लागतो.
2. जर शेतजमिनीचे व्यवसायिक जमिनीत रूपांतर करायचे असेल तर जमिनीच्या बाजाभवाच्या 75 टक्के कर भरावा लागतो.
3. जर शेत जमिनीचे निम-सरकारी जागेत रूपांतर करायचे असेल तर जमिनीच्या बाजारभावाच्या 20 टक्के  कर भरावा लागतो.
4. जर राहवासी एनए असेल तर तिचे औद्योगिकमध्ये रूपांतर करायचे असेल तर जमिनीच्या किमतीच्या 20 टक्के कर भरावा लागतो.

जमीन एनए करण्यासाठी अर्ज कसा करावा

• जिल्हाधिकारी कार्यलयात अर्ज करावा.
• अर्ज मिळाल्यावर जिल्हाधिकारी 7 दिवसात ताहिलदाराना अर्ज पाठवतात.
• ताहसीलदार अर्जाची छाननी करतात.
• तलाठयांकडून जमिनीची चौकशीकरून घेतात.
• तहसीलदार हे जमीन एनए झाल्यानंतर कोणत्या पर्यावरणीय अडचणी किंवा कोणत्या प्रकल्पाला धोका असणार नाही ना हे पाहतात.
• ही सगळी तपासणी पूर्ण झाल्यानंतर जिल्हधिकारी जमीन रूपांतरांचे आदेश काढतात.
• त्यानंतर तलाठी कार्यालयात जमिनीची एनए (Non Agricultural land) अशी नोंद होती.

एनए झालेली जमीनाचा त्या-त्या कामासाठी उपयोग झाला नाही तर तर तिचा एनए म्हणून नोंद रद्द होते आणि तुम्ही भरलेला कर सरकार दरबारी जमा होतो. त्यामुळे जमीन ज्या कामासाठी एनए केली आहे ते लवकरात लवकर सुरु करावे. जर तुम्हाला स्वतःची जमीन एनए करायची असेल तर वरील माहितीची मदत होऊ शकते.