महाराष्ट्र सरकारने 100 वर्षे जुनी असलेली 'पगडी प्रणाली' रद्द करण्यासाठी नवीन नियामक चौकट आणण्याचा निर्णय घेतला आहे, ज्यामुळे मुंबईच्या गृहनिर्माण क्षेत्रात मोठे बदल अपेक्षित आहेत. उपमुख्यमंत्री एकनाथ शिंदे यांनी या निर्णयाची घोषणा केली. भाडेकरू आणि घरमालक यांच्यातील दीर्घकाळ चाललेले वाद मिटवून, शहरातील जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाला गती देणे हा यामागचा उद्देश आहे.
'पगडी प्रणाली' म्हणजे काय?
'पगडी प्रणाली' ही स्वातंत्र्यापूर्वीची भाडेकरार व्यवस्था आहे, जी 1940 च्या दशकापूर्वी मुंबईत सामान्य होती आणि आजही भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत मान्यताप्राप्त आहे.
- या प्रणालीत भाडेकरू प्रवेशाच्या वेळी घरमालकाला 'पगडी' नावाचा एक मोठा एकवेळ प्रीमियम देतात.
- या बदल्यात, भाडेकरूंना जवळजवळ कायमस्वरूपी ताब्याचा हक्क मिळतो.
- मासिक भाडे खूप कमी असते आणि अनेक प्रकरणांमध्ये ते दशकांपासून बदललेले नाही.
- भाडेकरू त्यांचे हक्क विकू शकत होते आणि त्यातील रक्कम भाडेकरू आणि घरमालक यांच्यात वाटली जायची.
प्रणालीत समस्या का निर्माण झाल्या?
कालांतराने, पगडी प्रणालीमुळे मोठे आर्थिक आणि कायदेशीर अडथळे निर्माण झाले. घरमालकांना मिळणारे भाडे इतके नगण्य होते की, मालमत्ता कर किंवा मूलभूत देखभालीचा खर्चही त्यातून निघत नव्हता. यामुळे अनेक पगडी इमारती जीर्ण होऊन धोकादायक बनल्या.
- घरमालकांना कोणताही आर्थिक फायदा होत नसल्याने पुनर्विकास थांबला, तर भाडेकरूंना विस्थापन किंवा हक्क गमावण्याची भीती वाटत होती.
- या व्यवस्थेमुळे काळ्या पैशांचे व्यवहार वाढले आणि शासनाचे महसुली नुकसान झाले.
- अस्पष्ट कायद्यांमुळे भाडेकरूंना पुनर्विकासादरम्यान त्यांच्या हक्कांबाबत अनिश्चितता होती.
प्रस्तावित नवीन कायद्यातून काय साध्य होणार?
प्रस्तावित नवीन चौकट भाडेकरू आणि मालकांचे हित साधून समतोल साधणार आहे.
भाडेकरूंना फायदा: भाडेकरूंना पुनर्विकसित मालमत्तेत स्पष्ट हिस्सा किंवा मालकी हक्क मिळण्याची अपेक्षा आहे, ज्यामुळे त्यांची दीर्घकाळची असुरक्षितता दूर होईल.
मालकांना फायदा: घरमालकांना वाजवी भरपाई, सुधारित भाडे किंवा पुनर्विकास लाभ मिळू शकतील, ज्यामुळे प्रकल्प आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य होतील.
प्रशासकीय सुधारणा: वाद कमी करण्यासाठी, प्रक्रिया प्रमाणित करण्यासाठी आणि व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता आणण्यासाठी एक समर्पित नियामक यंत्रणा स्थापन होण्याची अपेक्षा आहे.
हा नवीन कायदा लागू झाल्यास, दोन्ही पक्षांना परस्पर फायदा मिळेल. भाडेकरूंना कायदेशीर स्पष्टता आणि सुरक्षित घरात मालकी हक्क मिळेल, तर घरमालकांना गोठलेल्या भाड्यापासून दिलासा मिळून पुनर्विकासातून आर्थिक लाभ होतील. यामुळे मुंबई शहराला मोठा फायदा होईल, कारण पगडी मालमत्तांच्या पुनर्विकासामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्राला नवी ऊर्जा मिळेल आणि शहरातील सुरक्षा सुधारेल.
