एनए जमीन विकत घेताना अशी करा पडताळणी

आपण अनेक कारणांसाठी जमीन खरेदी करत असतो, जमीन खरेदीपूर्वी जमिनीसंबंधी अनेक गोष्टींची खातर जमा करणे गरजेचे आहे. जमीन खरेदी करण्यापूर्वी आवश्यक नियमांची माहिती घेऊनच व्यवहार करणे गरजेचे आहे. कारण जमीन आणि त्याचे मालक, वारसदार यांची पूर्ण माहिती घेतली नाही तर जमिन विकत घेतल्यानंतर अडचणीला सामोरे जावे लागेल. त्यामुळे एनए (Non-Agriculture) जमीन खरेदी करताना कोणत्या बाबी लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे ते पाहुया. 

एनए जमीन म्हणजे काय? What is NA Land?

एखादी जागा जर शेतीसाठी (Agriculture Land) असेल तर त्या जागेवर कोणतेही बांधकाम करता येत नाही. ती जागा शेतीसाठीच वापरली गेली पाहिजे असा नियम आहे. तसेच ती जागा शेतकऱ्यालाच विकली पाहिजे, असाही नियम आहे. म्हणून अशा जागेवर बांधकाम करायचे असेल तर ती जागा नगरपालिका किंवा जिल्हा परिषदेकडून  एनए (Non-Agriculture) करून घ्यावी लागते. एनए (Non-Agriculture) म्हणजेच बिगर शेतीची (Non-Agriculture) जागा. ही जागा राहण्यासाठी बांधकाम, कमर्शियल कॉम्प्लेक्स इत्यादीसाठी वापरता येते. एनए जमीन आणि शेतीच्या जमिनीमध्ये  पाणीपट्टी, मालमत्ता कर इत्यादी गोष्टींमध्ये फरक असतो. म्हणून घरासाठी जागा घ्यायची असेल तर जमीन एनए (Non-Agriculture) आहे की नाही, हे पाहून घेतात. आता शहरीकरणात अशा अनेक जागा एनए (Non-Agriculture) करून घेऊन बांधकाम करण्यात येते. जमीन एनए (Non-Agriculture) आहे की नाही हे कसे पडताळून पाहायचे, ते पुढे पाहुया.

सातबारा उतारा तपासा 

आपल्याला ज्या गावातील जमीन खरेदी करायची आहे, त्या गावच्या तलाठ्याकडून जमिनीचा सातबारा उतारा काढून घ्या किंवा सरकारच्या भूमिअभिलेख या अधिकृत संकेतस्थळावरून प्रिंट काढून घ्या. त्यावर असलेले फेरफार व ‘आठ अ’ तपासून घ्या. सातबाऱ्यावरील नावे ही विक्री करणाऱ्या व्यक्तीचींच आहे का ते पाहावे. त्यावर मयत व्यक्ती किंवा जुना मालक, इतर वारसांची नावे असल्यास ती काढून घेणं आवश्यक असतं. जमिनीवर कोणत्याही बॅंक किवा संस्था यांच्या कर्जाचा बोजा नसल्याची खात्री करावी. तसेच न्यायालायीन खटला चालू असल्यास संदर्भ तपासून घ्यावेत.  

भूधारणा पद्धत तपासून घेणे

एकदा का सातबारा उतारा हातात आला की त्यावर जी जमीन खरेदी करायची आहे, ती कोणत्या भूधारणा पद्धती अंतर्गत येते, हे पाहावे. सातबारा उताऱ्यावर भूधारणा पद्धतीची नोंद केलेली असते. जर सातबाऱ्यावर भोगवटादार वर्ग-1 पद्धत असेल, तर भोगवटादार वर्ग-1 या पद्धतीमध्ये अशा जमिनी येतात, ज्यांचं हस्तांतरण करण्यावर सरकारचे निर्बंध नसतात, शेतकरीच या जमिनीचा मालक असतो. म्हणजे ही जमीन विक्री करणाऱ्याच्या स्वत:च्या मालकीची असून ती खरेदी करताना विशेष अडचण येत नाही, असा याचा अर्थ होतो. पण, सातबाऱ्यावर भोगवटादार वर्ग-2 असं नमूद केलं असेल, तर या जमिनींचं हस्तांतर करण्यावर सरकारचे  निर्बंध आहेत. सरकारी अधिकाऱ्याच्या परवानगीशिवाय या जमिनींचं हस्तांतर होत नाही. यामध्ये देवस्थान इनाम जमिनी, भूमिहीन शेतकऱ्यांना वाटप केलेल्या जमिनी इत्यादी जमिनींचा समावेश होतो. जर सातबाऱ्यावर भोगवटादार वर्ग - 2 असं असेल तर सक्षम अधिकाऱ्याची परवानगी घेऊनच ती जमीन खरेदी करावी.

जमिनीच्या गटाचा नकाशा पाहणे

ज्या गटातील शेतजमीन खरेदी करायची आहे, त्या गटाचा नकाशा पाहणं गरजेचं असतं. यामुळे एकतर आपल्याला जमिनीची हद्द कळते. नकाशाप्रमाणे जमिनीची हद्द तपासून घ्यावी. दुसरं म्हणजे चतु:सीमा कळते. आपण जी जमीन खरेदी करतोय, त्याच्या चारही बाजुंना कोणते गट नंबर आहेत, याची माहिती स्पष्ट होते.

शेत रस्ता

जी जमीन खरेदी करायची आहे, तिथे जाण्यासाठी शेतरस्ता आहे की नाही, ते पाहावं. जमीन बिगरशेती असेल तर जमिनीपर्यंतचा रस्ता नकाशामध्ये दाखवलेला असतो. पण, जमीन बिनशेती नसेल तर व रस्ता खाजगी असल्यास रस्त्यासाठी दाखवलेली जमीन व संबंधित मालक यांची हरकत नसल्याची खात्री करावी.

एनए जमीन खरेदीची प्रक्रिया 

एनए (Non-Agriculture) जमिनेचे खरेदीखत करण्यासाठी ज्या गावातील जमीन असेल त्या संबधित दुय्यम निबंधक कार्याकायात जाऊन बाजारभाव आणि आपापसातील ठरलेल्या रक्कमेवर मुल्यांकन करून मुद्रांकशुल्क (Stamp Duty) काढून घ्यावे. जमिनीचे मुल्यांकन हे जमिनीच्या प्रकाराप्रमाणे ठरलेले असते. यामध्ये जमिनीची सरकारी किंमत आणि प्रत्यक्ष जमीन मालक व खरेदीदार यांच्यातील ठरलेल्या व्यवहारावर जी रक्कम जास्त असते. त्यावर मुल्यांकन करून जास्त मुद्रांकशुल्क गृहीत धरला जातो. मुद्रांकशुल्क (Stamp Duty) काढून झाल्यावर दुय्यम निबंधक. हे खरेदीखत दस्तऐवजासाठी लागणारे नोंदणीशुल्क व कागदपत्रे व इतर कार्यालयीन खर्चाची माहिती देतात. ही सर्व माहिती घेऊन दुय्यम निबंधक यांनी ठरवून दिलेल्या मुद्रांकशुल्कावर (Stamp duty) आवश्यक ती माहिती लिहून उदा. सर्वे क्रमांक,  जमिनीचे क्षेत्र, जमिनीचा प्रकार, जमीन मालकांची नावे, जमीन खरेदी करणाऱ्याचे प्रयोजन त्याचप्रमाणे जमीन विकण्याचे प्रयोजन नमूद करावे लागते. तसेच लागणारी सर्व कागदपत्रे जोडून खरेदीखत तयार करावे. यासोबत संगणकावर डेटाएंट्री करण्यासाठी लागणारा इनपुट भरून दुय्यम निबंधक कार्यालयात कागदपत्र नोंदणीसाठी सादर करावी.  

एनए जमीन खरेदीसाठी आवश्यक कागदपत्रे

• सातबारा
• मुद्रांकशुल्क
• आवश्यक असल्यास फेरफार
• आठ अ
• मुद्रांक शुल्काची पावती
• साक्षीदार म्हणून दोन  ओळखीच्या व्यक्ती, त्यांचे फोटो कार्ड
• आवश्यक असल्यास प्रतिज्ञापत्र
• NA Order ची प्रत
• विक्री परवानगीची प्रत  

कोणत्याही प्रकारची मालमत्ता खरेदी करणे सोपे राहिलेले नाही. अशा प्रकारचे व्यवहार करताना सर्वच बाबींचा विचार करणे गरजेचे असते.